В първата статия от рубриката ни СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – Ви запознахме с предварителния договор и неговите основни особености. Настоящата статия има за цел да Ви информира за всички такси при покупка на недвижим имот към различните институции или колко още трябва „да си бръкнем в джоба“, след като сме избрали да закупим дома на мечтите си!?
Законодателят предвижда, че таксите по прехвърляне на недвижим имот се поделят между продавача и купувача ако не е уговорено друго между страните. На практика обаче, в 90 % от сделките с недвижими имоти, всички такси и разноски остават за сметка на купувача и същият е значително натоварен освен със сумите за покупката, с евентуален комисион за брокерската агенция, която му съдейства, но и за таксите по прехвърляне на имота. Адвокатско дружество "Бонински, Бонинска, Апостолов" цели да изготви един наръчник, който да Ви послужи при покупка на недвижим имот. В статията ще преминем и през въпроса за изповядване на сделката на данъчна оценка вместо на реалната стойност на имота, с цел избягване на вискоките разходи. Ще се спрем на всяка една такса, която се дължи при този тип сделка, за да се наречем накрая „горди собственици“.
ИЗПОВЯДВАНЕ НА СДЕЛКА НА ДАНЪЧНА ОЦЕНКА.
Няма как да избегнем темата за изповядване на сделките с недвижими имоти на данъчна оценка. Както ще видим в настоящата статия, всички такси при покупка на недвижим имот, които заплащаме се определят от цената на сделката. Имотът се прехвърля на пазарната стойност/каквато е договорена между страните, но по закон таксите и местният дънък се дължат върху по високата цена - данъчна оценка и реална договорена цена. Така например, ако цената е договорена на 10 000лв., а данъчната оценка е 150 000лв., то таксите при покупка на недвижим имот/нотариална такса, местен данък за придобиване на имот и държавна такса вписване в Службата по вписванията/ ще се дължи върху данъчната оценка-по високата стойност. Обратно, ако договорената цена е по-висока, то таксите се изчисляват на нейна база, а не върху данъчната оценка.
Пример: Харесали сме апартамент в гр. София в един от престижните квартали – старо строителство, 120 кв.м. след основен ремонт. Продавачът обявява цена на имота – 200 000лв., но той или брокерът Ви, или някой Ваш приятел Ви казва – „изповядай сделката на данъчна оценка, така ще спестиш от таксите“. В случая данъчната оценка е 100 000 лв. /което означава 2 пъти по – малки такси, които ще заплатите/. Вие си казвате – и без това ще платя 200 000лв. защо поне да не спестя от такси и вземате погрешно решение, което може да доведе до тежки последици. Този проблем е обсъждан от години в теорията и практиката, но законодателят все още си „затваря очите“. Забелязали сме, че клиентите не знаят какви рискове носи една таква сделка и затова се опитват да „излъжат държавата“, без да подозират, че „си слагат таралеж в гащите“. Нека видим какви са рисковете, за да Ви убедим да не толерирате тази порочна практика или поне да не сте част от масата, която я прилага.
В ХИПОТЕЗАТА, КОГАТО ВАШИЯ ДОГОВОР БЪДЕ РАЗВАЛЕН ИЛИ ОБЯВЕН ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН?
Ако вашият договор за покупко-продажба бъде развален на каквото и да е основание – ако се появи наследник с претенции, ако се обяви следката за недействителна спрямо кредитори на продавача /пример – има задължения, които са възникнали преди покупко-продажбата, било то към НАП или други физически или юридически лица/, ако се окаже, че продавачът има сключен брак извън територията на страната и други, то Вие като купувач ще получите само записаната в договора /нотариалният акт/ сума, тоест 100 000лв., но договорът е развален, вие дължите връщане на имота, а продавачът Ви дължи 100 000лв, вие сте заплатили 200 000лв. Така, за да спестите от такси по прехвърлянето на имота, може да изгубите огромна сума пари. Как се заблуждават страните и смятат, че се „спасяват“? В окончателния договор записват, че имотът се отчуждава на стойността на данъчната оценка / 100 000лв / и предвиждат голяма неустойка при развалянето му, която да „подсигури“ останалите 100 000лв. Забравяме обаче, че неустойката между нетърговци може да бъде обявена от съда за прекомерна и да ни бъде присъдена само част от вече предвидената в договора сума / неустойка / в процентно съотношение. При всички положения спестяването на такси носи риск, а заплащането им гарантира до известна степен, спокойствие. Ние от адвокатска кантора Бонински, Бонинска, Апостолов и Петкова смятаме, че сделките трябва да се изповядват на по – високата от двете суми – данъчна оценка или опредлената в договора цена – в нашия пример на 200 000лв. Темата не е изчерпана, но статията има информативен характер.
След като уточнихме, че е добре да си „заплатим спокойствието“ ще разгледаме и всички такси, които се заплащат при покупка на недвижим имот.
НОТАРИАЛНИ ТАКСИ ПРИ ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
В статията ни Сделки с недвижими имоти и предварителен договор уточнихме, че предварителният договор има своята сила и без да е нотариално заверен, но ако решите да се ползвате от нотариална заверка за по – голяма сигурност, то ще дължите съответната нотариална такса, която е съобразена с материалния интерес на имота, така ако цената на апартамента/къщатата/, който/която/ сте избрали е например 200 000 лв., то таксата на нотариуса е 465 лв. за нотариална заверка на подписите на предварителния договор.
Ако сте решили предварителният договор да не е нотариално заверен и сте спестили таксата на нотариуса, то окончателният договор/нотариалният акт/ задължително трябва да е с нотариална заверка, изискване на закона, от което не можем да избягаме защото рискуваме да не спазим формата на договора, което от своя страна влече нищожност / такъв договор не поражда правни последици или иначе казано – не съществува/.
За изповядване на окончателния договор е необходимо да разполагаме с проект на нотариален акт. В провинцията нотариусите изискват да се явим в уговорения ден и час с всички необходими документи плюс проект на нотариален акт. Този проект се изготвя от адвокат и хонорарът за съставянето му не може да бъде по – нисък от предвидения минимум за адвокатски възнаграждения, НАРЕДБА № 1 ОТ 9 ЮЛИ 2004г. ЗА МИНИМАЛНИТЕ РАЗМЕРИ НА АДВОКАТСКИТЕ ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯ . Този хонорар също се изчислява с оглед материалния интерес / цената на имота /. В столицата по – голяма част от нотариусите държат да изготвят сами проект на нотариален акт, някой от тях ще ви таксуват отделно – за изготвяне на документа и за изповядване на сделката / таксата е еднаква по размер – тоест ако изповядване на сделката таксата е 930 лв, то и за изготвяне на проект на нотариален акт ще бъде 930лв./, други обаче ще съберат таксата си само за изповядване на сделката, а таксата за изготвяне – ще ви спестят. Това са нотариалните такси, които дължите, и които да не забравяме – законът предвижда да се поемат по – равно между купувача и продавача, всичко е въпрос на преговори, Вашият продавач също има интерес от сделката, така че не се примирявайте да поемете цялата тежест върху себе си.
Възможно е да сте твърде зает. Харесали сте имот, но вече резервираната почивка Ви зове. Няма пречка да упълномощите едно трето лице / физическо лице / да закупи имота за Вас. Пълномощното трябва да бъде нотариално заверено, в него не забравяйте, че трябва да са включени границите, до които може да преговаря Вашият упълномощен – описание на имота, договорена цена, начин на плащане и други. За целта Пълномощното може да бъде изготвено от адвокат или от нотариус. Заедно с изричното пълномощно, следва да заверите нотариално и съответните декларации необходими за сделката - отивате на място при нотариус и полагате подписа си на пълномощното и декларациите.
МЕСТНИ ДАНЪЦИ И ТАКСИ ПРИ ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
Нека се върнем на общата хипотеза, в която Вие си закупувате имот, а не упълномощавате едно трето лице и да продължим с други такси, които се дължат при реализиране на сделката. За да бъде изповядана сделката при нотариуса е необходимо да заплатите / като купувач /местен данък за придобиване на имот към съответната община по местонахождение на имота. Ако нотариалната такса може да се подели между продавача и купувача, то тази за местен данък, се дължи само от купувача. Това е най- голямото перо разход. Какъв е размерът на този данък? Съгласно закона за местните данъци и такси отделните общините в България определят ежегодно и самостоятелно размера на местния данък за придобиване на имот на съответната територия като диапазонът варира между 0,1 и 4,5 на сто върху продажната цена на имота или върху неговата данъчна оценка, ако тя е по-висока от продажната цена. За столицата размерът на данъка е 3 %, което означава, че ако вземем примера с имот от 200 000лв , то данъкът Ви ще бъде 6000лв., дължим към общината на чиято територия се намира недвижимият имот. Защо трябва да го платя? Ако не заплатите придобивния данък няма да може да изповядате сделката при нотариуса, както и да впишете в Агенция по вписвания нотариалния акт. Какви документи са ми необходими, за да отида в съответната община, за да заплатя данъка? Никакви! Отивайки в Общината заявявате, че сте купувач на недвижим имот, давате своите три имена, единен граждански номер и сумата / по примера 5000лв./ важно да уточним е, че таксата я изчислявате Вие / брокерът Ви, адвокатът Ви, нотариусът/. С вносната бележка се явявате на сделката за сключване на окончателния договор. Задължение на нотариуса е да проследи дали този данък е платен. Възможно е да изповядате сделката и преди да сте заплатили данъка, но нотариусът няма да Ви даден нотариалният акт физически, а едва след като представите вносната бележка за заплатената сума.
ТАКСА ПРИ ПОКУПКА НА ИМОТ КЪМ АГЕНЦИЯ ПО ВПИСВАНИЯТА
Последната такса при покупка на недвижим имот е към Агенция по вписвания и в размер на 0.1 % от цената на сделката или данъчната оценка ако последната е по – висока. Ако отново вземем примера с имот на стойност 200 000лв, то таксата ни към Агенция по вписвания – Имотен регистър е 200лв., която отново заплащаме ние.
Най – добрият вариант е да отидем в деня на сделката при нотариуса подготвени – с вносните бележки от Общината и от Агенция по вписвания. Нотариусът служебно изпраща до Агенцията по вписвания нотариалния акт за вписване, което означава, че ако не може да реагирате със заплатените такси и да представите платежните нареждания, вписването Ви ще се забави, което от своя страна означава, че рискувате да бъде вписана друга сделка със същия този имот преди Вашата. Някои нотариуси улесняват клиентите си като нареждат всички суми от своята сметка, което Ви спестява много разходки и чакане. Предавате сумата на нотариуса, той я нарежда, снабдява се с платежни нареждания и цялата процедура се улеснява, но има и други нотариуси, които не действат по този начин, за това е добре да знаем каква е хронологията, начина и последиците от извършване на всички гореописани действия.
В обобщение може да се каже, че за един имот, който ще бъде закупен на цена от 200 000лв., таксите, които трябва да предвидите са следните:
нотариална такса – 930.50 лв./ само за изповядване на сдлеката /
местен данък за придобиване на имот – 6000 лв.
такса вписване в служба по вписвания – 200 лв.
банкови такси за преводите – 50лв.
В случай, че го закупувате с ипотечен кредит - за договорната ипотека общо всички дължими такси са в размер на 1322.60 лв.
Автор: адвокат Цветелина Бонинска