Кога може да се стигне до делба на съсобствен недвижим имот? При обикновената съсобственост всеки от титулярите на право на собственост имат отделно право върху идеална част. Тази съсобственост може да възникне чрез правна сделка /продажба, замяна, дарение и т.н./, по давност, по наследяване, по приращение, следствие на регулация.
Най-често срещания случай, в който се стига до ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ е, когато имаме двама или повече съсобственици, които не се разбират, не съумяват да управляват имота си заедно и да си поделят разноските относно неговото поддържане. Когато не се стигне до съгласие на всички съсобственици за продажба на имот или за продажна цена, единственото решение, което остава е да се прекрати режимът на съсобственост, именно чрез делба – доброволна или съдебна.
УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩ ИМОТ
Какво става на практика, когато Иван и Петър имат по ½ идеална част от апартмент 70 кв.м? Всеки един от тях има право фактически да го ползва, т.е да живее в него. Иван е длъжен да осигури достъп до имота на Петър, както и обратното Петър да осигури достъп на Иван. Решенията за реда и начина на ползване на имота, съгласно Закона за собствеността, се вземат с обикновено мнозинство, т.е от съсобствениците, притежаващи повече от половината обща вещ. Когато решението е вредно за имота, незаконосъборазно или просто не може да се сформира мнозинство, всеки един заинтересуван съсобственик може да поиска от районния съд по местанахождението на имота да реши въпроса. Решението на съда по чл. 32 от ЗС замества непостигнатото съгласие и ако е нужно назначава управител на общата вещ. Това решение на съда обаче НЯМА вещноправни последици и при изменение на обстоятелствата съдът може да постанови ново решение.
Иван и Петър могат писменно да уредят ползването на общия имот, например като се разберат кой коя стая от жилището ще използва, но в този случай може да говорим условно за временна делба, тъй като с нея съсобствениците си разпределят своето правото на ползване, а НЕ СОБСТВЕНОСТТА. Тази делба има облигационен характер, а не вещно-правен – прехвърлителен. Постигнатото споразумение може да бъде променяно по всяко време. Същото не обвързва евентуални бъдещи съсобственици – ако някое лице придобие правата на някой от съсобствениците, то не е обвързано със споразумението – временната делба.
ПРАВО НА ОБЕЗЩЕТЕНИЕ ЗА СОБСТВЕНИКА, КОЙТО НЕ ИЗПОЛЗВА ОБЩИЯ ИМОТ
Важно е да се знае, че всеки един от съсобствениците, който не използва общия имот, има право на обезщетение от съсобствениците, които фактически си служат с него. То обаче се дължи само след отправяне на писмена покана с икане за такова обезщетение. Препоръчително е поканата да се връчи чрез нотариус. Обезщетенито се дължи за в бъдеще и получаването му се погасява с изтичането на 5-годишна давност от поискването.
Идваме до момента, в който съсобствениците са решили, че няма как да ползват заедно общата вещ, не могат да стигнат до консенсус и искат прибегнат до делба на съсобствен имот. Какви са техните опции?
ВИДОВЕ ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Повечето от Вас знаят видовете делба, като способи за прекратяване на възникнала имуществена общност, са два: ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА И СЪДЕБНА ДЕЛБА. Първият способ е по волята на всички съсобственици, като постигат едно общо съгласие по отношение на делбата, а вторият способ се използва, когато не може да бъде проведен успешно първият.
ИЗИСКВАНИЯ ЗА МИНИМАЛНИ РАЗМЕРИ И ПЛОЩИ ЗА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
При определянето и създаването на реални дялове и обособени части от съсобствен имот е необходимо съобразяване с разпоредбите на нормативните актове. Следва да се спазват изискванията за минимални размери и площи на поземлени имоти /чл. 19, ал. 4 от ЗУТ във връзка с чл. 19, ал. 1 от ЗУТ, във връзка с чл. 59 от Наредба за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри/. За извършването на делбата на поземлен имот е необходимо да бъде спазено изискването на чл. 52, ал. 1, т. 1 от ЗКИР, а именно представяне на скица-проект въз основа на изготвен проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри.
При делба на земеделски имоти, съгласно чл. 7 от ЗСПЗЗ те не могат да се раздробяват на части, по-малки от определените в чл. 72 от Закон за наследството / на нивите – на части, по-малки от 3 декара, на ливадите – на части, по-малки от 2 декара и на лозята овощните градини на части, по малки от 1 декар/.
Относно обособяването на едно жилище в 2 или повече отделни, то следва всяка една обособена част да отговаря на изискаванията в чл. 40, ал. 1 от ЗУТ, а именно: жилището да има самостотялен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, кото може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни. Необходимо е представяне на схема-проект.
КАКВО СА РЕАЛНИ ДЯЛОВЕ И ИДЕАЛНИ ЧАСТИ?
Много от хората не са запознати каква е разликата между идеални части и реални дялове. Ще Ви дам следния пример: Васил притежава ¾ идеална част от апартамент, който е 60 кв.м. Другият съсобственик – Митко, притежава ¼ идеална част. Коридорът на апартамента е 15 кв. м. /точно ¼ от 60 кв.м./. Това означава ли, че Митко може да използва само коридора, а Васил другата стая и кухнята? НЕ! Точно затова тези части са ИДЕАЛНИ, а не РЕАЛНИ.
Реалната част е строго индивиуализирана с площ, граници, съседи. Идеалната част, означава право на собственост върху всеки един квадратен сантиметър от целия обект, която идеална част не може да бъде определена с граници. От всяка стая, от всяко едно ъгълче и кът от общия имот се счита, че притежавате, т.нар. идеална част.
Ако Митко притежава 400/1200 кв.м. от поземлен имот и са реално обособени /с площ, граници, съседи/ е съвсем различно, от това да притежава 1/3 идеална част от поземлен имот, който е 1200 кв.м.
ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Правна уредба на договора е чл. 34- 36 от Закона за собствеността, чл. 69-76 от Закона за наследството, чл. 45а от Закона за държавната собственост и чл. 36 от Закона за общинската собственост. Представлява формален договор, трябва да бъде извършена писмено с нотариална заверка на подписите /чл. 35 от Закона за собствеността/. Относно делбата на съсобствен недвижим имот се прилагат правилата за делба на наследството, уредени в Закона за наследството.
Съгласно разпоредбата на чл. 69, ал. 2 от Закон за наследството, когато се прибегне до делба, ако е възможно имота се обособява в реални части на съсобствениците / в натура/. Ако не е възможно всички да получат полагащите им се реално обособени части, поради спецификата на имота, то тогава неравенството на дяловотете се изравнява с пари. Относно имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан.
НИЩОЖНОСТ НА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Важно е да отбележим, че както при доброволната, така и при съдебната делба, когато е извършена без участието на някои от съсобствениците, на основание чл. 75, ал. 2 от Закона за нследството то те са НИЩОЖНИ! Следователно всички съсобственици трябва задължително да участват в делбата, за да не бъде обявена за нищожна. / т. 7 от Постановление №7 от 28.11.1973г. на Пленум на ВС/. Неучаствалите в делбата съсобственици разполагат не само с правото да искат прекратяване на съсобствеността, но и с правото да продължат да ползват съсобственото имущество съобразно правата си. / т.1 от ТР №3/2013г. от 19.12.2013г. на ОСГК на ВКС/.
СЪДЕБНА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Съдебната делба замества непостигнатата доброволна делба. При нея само по волята на един и независимо от волята на другите съсобственици съсобствеността се прекратява, като се следва специално съдебно производство, установено в гл. Двадесет и девета /чл. 341 и сл./ от Гражданския процесуален кодекс. Правен интерес от предявяването на иск по чл. 34 от ЗС може да има не само съсобственик, а и лице, което към момента на предявяването на иска не е собственик, но при съединяване на иска за делба с друг /напр. за обявяване на нищожно дарение/, придобива това качество.
СЪДЕБНА СПОГОДБА
Съсобственикът, който иска делба подава искова молба до районния съд, по местанахождението на имота. Започналото съдебно производство може да приключи като спогодба, по взаимно съгласие на съсобствениците. Спогодбата не е съдебен акт, но се ползва със сила на присъдено нещо. Съдебната спогода е договор, уреден в чл. 365-367 от ЗЗД, който е одобрен от съда, съгласно чл. 234 от ГПК. Тя не може да се обжалва, но действителността и може да бъде оспорена с иск.
СПОРНО ПРОИЗВОДСТВО
Често обаче съдебната делба се развива като едно спорно производство, което преминава през две съдебни фази. Първата фаза приключва с решение, относно допускането на делбата. Съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти ще се извърши тя, както и каква е частта на всеки един съсобственик. След решението за допускане на делбата започва втората фаза – самото нейно осъществяване: образуване на дялове, съобразно заключение на вещо лице и предоставяне на конкрентен обект/и в изключителна собственост на съответния съделител, а неподеляемите имоти следва да бъдат изнесени на публична продан или да бъдат възложени в дял на някой от съсобствениците на неподеляемия имот.
ВЪЗЛАГАНЕ НА НЕПОДЕЛЯЕМО ЖИЛИЩЕ
Ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари. Когато няколко съделители, отговарящи на условията по изречение първо, предявят претенции за поставяне на имота в техния дял, предпочита се онзи, който предложи по-висока цена. Искането за възлагане може да се направи най-късно в първото заседание във втората фаза, след влизане на решението за допускане на делбата /по първата фаза/. Този срок е преклузивен!
РАЗДЕЛИТЕЛЕН ПРОТОКОЛ ИЛИ ТЕГЛЕНЕ НА ЖРЕБИЙ
Това е същинската част от втората фаза на делбата. За съставяне на разделителен протокол съдът ползва заключение на вещо лице, което извършва оценка на имотите. Съдът представя разделителния протокол в съдебно заседание, като дава възможност на съделите да направят възражения. След това съдът изготвя окончателен протокол, който след обявяването му не може да се отменя или изменя от съда. Ако в протокола е извършено разпределение на имотите, с посочване кой от съделителите точно кой имот получават, то тогава след влизането в сила на протокола производството приключва. Но ако не е възможно подобно разделяне още с протокола, съдът прибягва до теглене на жребий, което става в съдебно заседание и се удостоверява със съдебния протокол. След това разпределение, разделителния протокол влиза в сила и имуществената общност между съделителите се прекратява окончателно. Определените дялове стават изключителна собственост на участниците в делбата – настъпва нейния вещноправен конститутивен ефект. Ако вещите са НЕПОДЕЛЯЕМИ РЕАЛНО, те се изнасят на публична продан и получената сума се разпределя между съделителите съобразно техните дялове и достигнатата тръжна цена.
Запознайте се и с другите наши статии относно СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ.
Автор:
адвокат Апостол Апостолов