ИЗГОТВЯНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА НЕДВИЖИМ ИМОТ
ЗАЩО Е ВАЖНО ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР ДА Е ИЗГОТВЕН ОТ ЮРИСТ?
Много често в практиката предварителен договор изобщо НЕ се сключва с насрещната страна, като се подписва само една разписка за получена сума или предварителният договор се съставя от лице без юридическо образование. Когато купувачът и продавачът са изрядни и спазват постигнатите договорки помежду си, всичко би могло да завърши добре с щастлив край и за двете страни. В случай обаче, че има неизпълнение на някоя от страните идва важният въпрос, а именно как изправната страна може да си защити най-добре своите интереси. Тук се появява и ролята на предварителния договор за недвижим имот. От изключителна важност е всяка едно изречение и дума да са прецизно подбрани и правно издържани.
ПРОВЕРКА СОБСТВЕНОСТ НА ИМОТ
Проверката за тежести на имот е от изключително значение за спокойствието на купувача. Дали продавача е действителния собственик е един от най-важните въпроси, тъй като следва да се има предвид, че продажбата на чужд имот НЕ е нищожна, НО няма вещноправен ефект! Нашето законодателство следва римскоправната традиция, основана на принципа: Никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава /nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet/.
ОПИСАНИЕ НА ИМОТА – ПРЕДМЕТ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
На пръв поглед взимате нотариалния акт или схемата и описвате имота, какво толкова сложно, нали? В практиката обаче това довежда понякога до значителни проблеми, включително и до резултат предварителният договор да не произведе своето действие. Например: в нотариалния акт и в схемата на имота има разминаване на квадратурата. Съгласно чл. 210 от ЗЗД при продажба на недвижим имот купувачът може да се откаже от договора, ако пространството е с 1/10 по-голямо или по-малко от показаното в договора.
ЦЕНА И НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ ПРИ ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР
Следва да се прецени според сумата дали тя може да бъде платена в брой или законът изисква да бъде извършен банков превод. Съгласно чл. 3 от Закон за ограничаване на плащанията в брой /за суми на стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лева, както и за суми, които са на по-малко стойност от 10 000 лева, но могат да се разглеждат като част от свързани помежду си платежни операции на едно и също основание, чиято обща стойност е равна на или надвишава 10 000 лв., следва да се извършват само чрез превод или внасяне на платежна сметка.
ВАЛУТА – Следва да имате предвид, че при евентуален спор съдът не може да присъди левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна валута, освен в изрично предвидените от закона случаи.
ПРЕДАВАНЕ НА ВЛАДЕНИЕТО ПРИ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА НЕДВИЖИМ ИМОТ
Много хора не знаят, че могат да предадат владението на имота преди или известно време след сключването на окончателния договор. Разбира се, тук е необходимо да се опише всичко подробно, както и правните последици от неспазването на постигнатите уговорки.
ЗАДЪЛЖЕНИЯ И ПРАВА НА СТРАНИТЕ ПО ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗА ИМОТ
Както при предварителния договор за имот, така и при всички останали двустранни договори, страните по своя воля се обвързват с конкретни субективни права и задължения. Свободата на договаряне е ясно изразена в един от основните принципи в гражданското право / заложен в чл. 9 от ЗЗД/. Не следва да забравяме обаче, че съгласно чл. 20а от ЗЗД договорите имат сила на ЗАКОН за тези, които са ги сключили. Именно и затова трябва много внимателно да следите какво подписвате!
НЕУСТОЙКИ – ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР
Стандартно е между страните да се договори неустойка, като при незаплащане на цялата цена от купувача, предварително платеното капаро/задатък остава в полза на продавача. И обратното – когато продавача се откаже от предавителния договор и не изпълни задължението си да прехвърли имота, следва да върне заплатеното капаро/задатък, но в двоен размер. В случай, че се стигне до една от двете хипотези всяка една от страните трябва да е застрахована, че в един бъдещ съдебен процес ще има достатъчно доказателства, че е изпълнила своите задължения, а насрещната страна точно обратното. Затова е от голямо значение в предварителния договор да се опишат максимално изчерпателно правата и задълженията, както и последиците им от неизпълнението им.
При желание да изготвим Вашия предварителен договор за покупко-продажба на имот може да се свържете с нас:
В случай, че Вие сте КУПУВАЧ, нашият екип може да Ви съдейства, по следния начин:
Ще прегледаме предоставените от Вас документи за собственост на имота. При необходимост и жеалние от Ваша страна ще установим контакт с Продавача. ,за да може, ако е необходимо, да изискаме допълнителни документи във връзка с правото на собственост.
Ще проверим правото на собственост /извършваме справка в Имотен регистър, АГКК, Търговски регистър/, ще проучим правния статут на имота, като ако е необходимо да бъде извършена обстойна проверка, ние ще се снабдим с документи от съответните институции.
Ще извършим проверка на историята на имота, относно всички прехвърлителни сделки, проверка за тежести върху имота /възбрани, ипотеки, учредено право на ползване, вписани искови молби и т.н./.
За Вас ще бъде изготвен обстоен правен анализ и ще Ви предоставим писмено/устно становище, относно това дали е необходимо да бъдат извършвани допълнителни проверки относно статута и собствеността на имота, има ли учредени тежести върху имота или други притеснителни моменти, криещи риск за Вас като потенциален купувач. В случай, че ще закупувате имот на зелено ще извършим справка за строителната фирма – кога е учредена и от кога извършва дейност на пазара, дали е коректна към своите контрагенти и изпълнява ли си задълженията към тях.
Вие ще може да разчитате на нас при изготвянето на всички необходими документи за сделката, като впоследствие може да бъдат нанесени и корекции, съгласувани с Вас и насрещната страна. Ние ще участваме при воденето на преговори между Вас и Продавача по всички съществени клаузи по предварителния и окончателния договор за покупко-продажба на имота. В случай, че имотът още не е построен, ние може да съдействаме и при изготвянето на Договор за строителство и довършителни работи, който е важна и съществена част, относно етапите на строителството, материалите, с коiто ще бъде построена сградата и т.н.
Първоначално ще бъде изготвен проект на предварителния договор, който да може да се съгласува с Продавача, впоследствие ние ще осъществим нужните корекции, ако е необходимо, като ще бъдат анализирани и ще ви бъде разяснено всяка една промяна до какви последствия води. По същия начин процедираме и с изготвянето на Нотариалния акт – изготвяне, съгласуване, проверка на извършени корекции, анализиране и финализиране. При желание от Ваша страна ние ще осъществим комуникацията с Нотариуса, като насрочим дата и час, предварително съгласувана с Вас и продавача и ще бъдем с вас до самото финализиране на сделката, като присъстваме при изповядване на сделката от нотариуса. Ако ни упълномощите, ние може да получим Нотариалния акт от нотариуса след неговото вписване в Имотния регистър, за да ви го предоставим.
Ако сте ПРОДАВАЧ нашият екип може да Ви съдейства:
Обстоен преглед на документите, с които разполагате. Анализ на собствеността при наследствени, съсобствени или имоти в режим на съпружеска имуществена общност /придобити по време на брака/. В случай, че са необходими допълнителни документи, за да бъде изповядана сделката, ние може да съдействаме да се снабдите с тях /напр. данъчна оценка, кадастрална схема/скица и т.н./. Ако продавате поземлен имот с постройка в него, построена преди 2001г. и нямате документ за собственост, относно постройката, следва да се снабдите с удостоверение за търпимост на имота.
Ние ще ви съдействаме за провеждане на комуникацията с евентуален купувач, като му разясним на правната стойност/значение, относно конкретни документи, обсъдим клаузи по предварителния договор. Ние ще изготвим предварителния договор, като в него ще се постараем да защитим вашите интереси в максимална степен. При въпроси от ваша страна всички клаузи по договора ще Ви бъдат разяснени. В случай, че Купувачът желае да бъдат нанесени корекции на предварителния договор, ще бъдат анализирани и обсъдени с Вас, като Вие ще прецените дали да бъдат извършвани и в каква степен. При сключването на окончателен договор пред нотариуса, ние може да съставим проект на нотариален акт и да сме с Вас на сделката.
Ако се намирате извън пределите на Република България, може да ни упълномощите, като заверите Пълномощното при Посолство на Република България в съответната страна, в която живеете. По този начин ще спестите разходи за транспорт и време, което може да оползотворите по друг по-полезен начин за Вас. Ние ще се погрижим сделката да бъде сключена, като се снабдим с нужните документи, запазим час при нотариуса. Ние ще сме с Вас от самото начало до края. В Пълномощното, което Вие ще разпишете се описва конкретния Купувач и конкретната сума, която Вие ще получите, по конкретна Ваша банкова сметка. Следва да заверите и няколко Декларации, които се изискват при изповядване на сделката пред нотариуса, които ние ще Ви изпратим предварително, заедно с Пълномощното.
Румен Бонински -
Цветелина Бонинска -
0888 910 998
Апостол Апостолов -
0883 402 773
office@law-bba.com
boninski@law-bba.com
boninska@law-bba.com
apostolov@law-bba.com