СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Много често задаван въпрос в практиката ни, свързан със сделки с недвижими имоти е коя е най-подходящата сделка, с която мога да прехвърля имота си? С коя сделка мога да продължа да живея в имота си, но да го прехвърля на мой близък приятел/роднина? Как мога да прехвърля имота на сина ми и да ми излезе най-евтино? Това е една малка част от въпросите, които получаваме ежедневно.

Накратко ще изложим едни от най-срещаните сделки с недвижими имоти:

ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Правилата за покупко-продажбата се съдръжат в разпоредбите на чл. 187 – чл. 213 от ЗЗД. Българският законодател е предвидил в разпоредбата на чл. 18 от ЗЗД, че договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права /сервитути, право на ползване и т.н./ трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Нотариална форма създава сигурност в гражданския оборот  и е форма за действителност, като нейното нарушаване води до прилагането на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД /да бъде обявен за нищожен договора/.

ДОГОВОР ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ

Този вид договор е от т.нар. ненаименовани договори, т.е. няма изрична правна уредба, относно договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. През последните години, с оглед демографския фактор на застаряване на населението, сред възрастните и немощни родители, притжаващи имоти, този договор придобива голяма популярност в България. Предметът на договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане е следният: едно лице – прехвърлител, собственик на имота, прехвърля собствеността върху този имот на друго лица – приобретател. В замяна на това последният му предоставя НЕ паричната равностойност в брой, а  издръжка (необходимите за прехвърлителя пари за бита) и гледане (фактическите действия по обслужването му) докато е жив. Няма законна пречка да бъде прехвърлена собствеността и върху движими вещи срещу задължение за издръжка и гледане. Но тази хипотеза намира нищожно практическо положение и не представлява особен житейски интерес. Важно е да се знае, че това е договор между ФИЗИЧЕСКИ ЛИЦА, не и между юридически.

ЗАМЯНА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

В ЗЗД са отредени две разпоредби относно договора за замяна – чл. 222 и чл 223. Като  законодателят препраща към правилата, които се прилагат за покупко-продажба и важат и за договора за замяна. Замяната е  транслативен договор със специфично вещноправно действие. С него страните се задължават да прехвърлят собствеността върху съответните недвижими имоти, като следва да се отбележи, че предмет на договора за замяна могат да бъдат и ограничени вещни права – право на строеж, право на ползване и т.н. Възможно е да се за замени и движима вещ за недвижим имот. Също така може имотите да са в различни населени места, напр. Варна и София. Когато едната страна предлага вещ, която не е равностойна на другата, в този случай тя може да се изравни с пари. Възможно е да бъде сключен договор за замяна,  с който да се отчужди идеална част от недвижим имот.

ДАРЕНИЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

Правната уредба се съдръжа в чл. 225-227 от ЗЗД. Този договор е едностранен и безвъзмезден по дефиниция. Не могат да се даряват бъдещи вещи, т.е. не може да се направи дарение на имот, който все още дарителят не притежава, но евентуално би придобил след време. Няма да произведе своето действие и сключен предваритен договор за дарение. Възможно е дарението да бъде извършено ПОД УСЛОВИЕ или ПОД ТЕЖЕСТ, но ако те са невъзможни, то тогава дарението ще бъде нищожно, съгласно чл. 226, ал. 2 от ЗЗД. Дарението може да бъде отменено при предвидените хипотези в чл. 227 от ЗЗД, като една от най-често срещаните хипотези в пракиката е, когато дареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Съгласно чл. 44, ал. 6 от Закон за местните данъци и такси  имуществата, придобити по дарение между роднини по права линия и между съпрузи НЕ се облагат данък. При дарение между братя и сестри и техните деца данъкът е в намален размер –  от 0.4% до 0.8 %. При дарение между други лица – между 3.3 %  и  6.6%.

ЗАВЕЩАНИЕ                      

Завещанието е лична едностранна правна сделка. За да породи своето действие е достатъчно само волеизявлението на завещателя. То не може да се извърши чрез представител или със съдействие на попечител. Следва да съдържа свободната  последна воля на завещателя, като поражда действие след смъртта на завещателя. Съществува завещание под условие, завещание под срок, завещание под тежест.  Може да бъде нотариално или саморъчно завещание. Предвидената от закона форма следва да е стриктно спазена, в противен случай завещанието може да бъде обявено за нищожно. Следва да се има предвид, че НЕ може да се извършви завещание срещу издръжка и гледане на завещателят. Такова завещание е противно на закона, тъй като не представлява едностранен безвъзмезден акт.

Трябва да се отбележи, че при завещанието и дарението наследниците /низходящи, родители или съпруг/ имат право на своята запазена част – чл. 28 и чл. 29 от Закона за наследството.

ДОГОВОРНА И ЗАКОННА ИПОТЕКА

Могат да се ипотекират само недвижими вещи, като изключение от това правило са корабите или корабите в строеж, върху които се учредява морска ипотека /съгл. чл. 46 от Кодекса на търговското корабоплаване/. Правната уредба се съдържа в чл. 149-155 и чл. 166-179 от ЗЗД. Договорът за ипотека е строго формален, следва да е в нотариална форма, като за да произведе своето действие, следва да е вписан в Имотния регистър. Самото вписване се извършва служебно от нотариуса, пред който е изповядана сделката. Законната ипотека се учредява при сделки с покупко-продажба за недвижими имоти, както и при делби. При законната ипотека вписването се извършва въз основа на едностранно волеизявление на кредитора, обективирано в писмена молба. При договорната ипотека вписването се извършва въз основа на договор, подписан от кредитора и длъжника.

Ипотеката има срок на действие 10-години, като може да бъде подновена преди изтичане на срока. Ако срокът изтече ипотеката може да бъде вписано на ново, но в такъв случай ще има ред от новото вписване.

 

КОНСТАТИВЕН НОТАРИАЛЕН АКТ

Когато собственикът на имот няма документ за правото си той може да се снабди с констативен нотариален акт, след като установи с надлежни писмени доказателства пред нотариуса своето право. Ако собственикът не разполага с такива доказателства или ако те не са достатъчни нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели. Въз основа на доказателствата нотариусът се произнася с мотивирано Постановление, като ако с него се признае правото на собственост на молителя, нотариусът издава нотариален акт за собственост на недвижимия имот на молителя. Препоръчително е да премините през цялата процедура с юрист, за да стане по-бързо и ефективно.

 

В случай, че изпитвате затруднение да изберете точно как да прехвърлите/придобиете  недвижим имот може да отправите запитване към нас.

Румен Бонински - 

0888 950 381

Цветелина Бонинска -
0888 910 998

Апостол Апостолов -
0883 402 773

office@law-bba.com
boninski@law-bba.com
boninska@law-bba.com
apostolov@law-bba.com

Всички права са запазени. Адвокатско дружество Бонински, Бонинска и Апостолов.

© 2020 Proudly created by 1MiL.xyz