Този правен институт е познат още в Римското право. Нагледно може да бъде обяснен, като представим една от формите на собственост, засягаща римските провинции или още завладените от Рим територии, а именно: провинциаланта собственост. Тази собственост е на държавата и не можело частни лица да я придобиват, но на практика я използвали. Това било така, защото още в тези времена собствеността се е разглеждала като една съвкупност от три отделни правомощия: право на ползване /usus/, право на плодосъбиране /fructus/ и право на разпореждане /abusus/.
В днешно време на територията на Република България собствеността е частна и публична, съгласно чл. 17, ал. 3 от Конституцията на РБ. Правомощията, които има собственикът, според действащото ни законодателство са право на ползване, право владение, и право на разпореждане с вещта. Разбира се, всеки собственик решава кога, как и дали ще се ползва от тях. Статията има за цел да разясни едно от правомощията на всеки един собственик, а именно правото на ползване.
ПРАВНА УРЕДБА
Правото на ползване включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено /чл. 56 от Закона за собствеността/. То е регламентирана в разпоредбите на чл. 56 – чл. 62 от ЗС. Има специален режим, установен за право на ползване върху държавни и общински имоти, земеделски земи, но те нямат да бъдат разглеждани в настоящото изложение. Регламентацията по отношение на тях се намира основно в Закон за държавната собственост и Закон за общинската собственост, ЗСПЗЗ, като субсидиарно се прилага ЗС.
ХАРАКТЕРИСТИКА НА ВЕЩНО ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ
Право на ползване е ограничено вещно, лично /с оглед на личността/, непрехвърлимо, ненаследимо право. Притежателят му може да възползва от „добивите“ на вещта. Това са не само естествените плодове /ябълки и круши/, а и гражданските плодове /доходи от наем, аренда и т.н./ Под лично право следва да разбираме, че ползвателят не може да го прехвърли на друг, затова и правото на ползване е срочно – прекратява се със смъртта на ползвателя, освен ако страните не са уговорили по-кратък срок. Право на ползване се погасява с погиване на вещта, тъй като остава лишено от предмет. То може да бъде прекратено и принудително, по иск на собственика, когато ползвателят нарушава съществено своите задължения, застрашава с разрушаване или значително повреждане/променяне на вещта, за която има учредено право на ползване.
Титулярът на правото на ползване може и по свое желание да се откаже сам от него, като изготви и депозира изрична писмена декларация с нотариална заверка на подписа, която задължително се вписва в Имотния регистър при Служба по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. Правото на ползване може и да бъде погасено по давност в полза на собственика на имота, ако не се упражнява в продължение на пет години.
УЧРЕДЯВАНЕ ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ.
Вещното право на ползване се учредява с нотариален акт, който се вписва в служба по вписванията. Учредяването може да бъде възмездно или безвъзмездно. То може да бъде учредено с отделен нарочен акт от собственика или заедно с друга транслативна сделка /покупко-продажба, дарение и т.н./.
ПРАВАТА И ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА ПОЛЗВАТЕЛЯ.
Ползвателят може:
Да използва вещта по нейното предназначение, като собственикът на вещта няма право да му пречи. Така на практика собственикът става т. нар. „ГОЛ СОБСТВЕНИК“. Правото на ползване е противопоставимо дори и на самия собственик!
Може да извършва сделки на управление – например да отдава имота под наем. НО не може да извършва сделки на разпореждане – да прехвърля имота, да сключва договор за наем над 3г. , да го ипотекира и прочие
Задълженията, които възникват за ползвателят, освен ако страните не са договорили друго, съгласно закона са следните:
Да плаща разноските, свързани с поддържане на вещта, с ползването, както и да плаща данъци и такси. Но не отговаря за изхабяването и овехтяването на вещта, които се дължат на обикновенна употреба.
Да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите на застрахователя.
Да уведомява собственика, когато има посегателства срещу вещта.
Да върне вещта след като бъде прекратено правото на ползване.
ТЕЖЕСТИ НА ИМОТА? – ДА, ДА, ДА!!! – ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ Е В ТЕЖЕСТ НА ИМОТА!
В статията ни за предварителния договор, разяснихме какви проверки следва да извършвате, но нека разгледаме следния казус:
В кантората ни дойде човек, който много си беше харесал недвижим имот, който се продава на публичен търг от съдебен изпълнител. Беше намерил обявата в Регистъра на публичните продажби . На пръв поглед обявата изглеждаше много добре, имот в страхотно състояние, видно от качените снимки, с много добра локация и на невероятно ниска цена. Лицето, което беше кандидат-купувач, разбира се се беше усъмнил, че имотът се продава на такава цена и затова е решил да ни потърси. След извършена проверка от нас веднага се установи, че има учредно право на ползване, това беше споменато и в Обявлението на съдебния изпълнител, качено в сайта на КЧСИ. След като обяснихме, че може да не влезат в апартамента и 20 години и няма да може да се ползват от него реално, тъй като ползвателят е в правото си да не допуска новия собственик в имота, купувачът не беше очарован. Разбира се тук винаги идва въпроса на каква възраст е титулярът на правото на ползване, тъй като правото е непрехвърлимо, но линията на живота никога не е предвидима.
Друг пример, който често се среща в практиката:
Когато някой е вече на преклонна възраст и иска да прехвърли имота на свой близък, но се опасява, че в един момент той ще го изгони или препродаде и няма да има къде да живее. В случая няма проблеми собственикът да прехвърли имота на трето лице, като си запази правото на ползване и така си гарантира възможността, че до края на живота си ще може да ползва от имота си.
Последен пример:
Купувам си имот и го ипотекирам. Впоследствие си учредявам право на ползване? Да, ама НЕ, не си мислете, че банките ще се прецакат толкова лесно. Дори и да си учредите право на ползване, не спирайте да си плащате вноските по кредита с надеждата, че ще продължите да си живеете в имота до края на дните си, дори и да бъде продаден на публична продан. Тук е важна поредността, коя тежест за имота е вписана на първо място. Тук важи принципът първи по време, първи по право.
Статията има информативен характер.
Автор:
адвокат Апостол Апостолов