Относно договора за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане няма изрична правна уредба, но през последните години и с оглед на безпрецедентната мобилност (външна и вътрешна миграция на работоспособното поколение(население), сред възрастните и немощни родители, пиретажаващи собственост върху имоти, придобива широка популярност.
Предметът на договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане е следният: едно лице – прехвърлител, собственик на имота, прехвърля собствеността върху този имот на друго лица – приобретател. В замяна на това последният му предоставя не паричната равностайност в брой, а издръжка (необходимите за прехвърлителя пари за бита) и гледане (фактическите действия по обслужването му) докато е жив. Няма законна пречка да бъде прехвърлена собстевността и върху движими вещи срещу задължение за издръжка и гледане. Но тази хипотеза намира нищожно практическо положение и не представлява особен житейски интерес. Споменавам само за пълнота на изложението.
Основните характеристики на договора за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за издръжка и гледане са :
Това е договор между физически лица, НЕ И между юридически (учреждения, фирми и др. организации).
Предмет са както недвижими имоти, така и движими вещи (моторни превозни средства и др.).
Ако прехвърлителите (собствениците) са две лица (съпрузи), издръжката и гледането се дължи и НА ДВАМАТА. Ако длъжникът изпълнява само на единия от тях (а не на двамата) това означава частично изпълнение на договора, НО В СЛУЧАЯ законът го приравнява на неизпълнение на целия договор и е правно основание за развалянето на същия в цялост, а не само за частта на неизпълнение.
Задължението на задълженото лице/а/ е неделимо по отношение на издръжка и гледане. Сиреч, ако длъжника предоставя само издръжка – без гледане, отново е налице ПЪЛНО неизпълнение на договора (както посочихме по-горе). Издръжката представлява предоставянето на продукти в натура (фактически) за нормалното съществуване на прехвърлителя (кредитор), като тук влиза и плащането на режийните сметки за топло, еленергия, вода и др.
Добре е да спомена, че при сключването на договора е важно колкото може да бъдат конкретизирани задълженията, тъй като той е „ненаименован” и респективно не е изчерпателно уреден в закон (както изрично такива са – напр. продажба, дарение и др.).
По отношение на издръжката, при определени условия могат да бъдат предоставяни и пари от страна на приобретателя (длъжника). Това са само временни причини, затова при обективна невъзможност прехвърлителят (кредитор) да получи издръжката в натура, а може и той да е изпаднал в забава (когато не желае, при възрастова промяна на личността), но в тези случаи е необходимо длъжникът да се обърне към съда, за да може съда да определи тази транформация (паричния еквивалент на необходимата издръжка с оглед нуждите на кредитора).
По отношение на гледането, също е възможна конкретизация и важно значение има физическото състояние на кредитора към момента на сключването на договора (здрав ли е, от какви специфични болести страда може ли да се придвижва самостоятелно, може ли да си приготвя храната, да се обслужва самостоятелно). Трябва да се има предвид, че срокът на договора е до края на живота на прехвърлителя, което означава с времето ще са необходими все повече грижи, освен поради старостта, но предвид и евентуално нови заболявания, които не са били известни към момента на сключването на договора.
За да е пълно изпълнението на лицето (длъжникът, приобретателя на имота), поело задължението за „гледане”, е необходимо да полага към прехвърлителя (кредитора) такива грижи, с които да му бъде осигурено нормалното съществуване (битуване) като се вземе предви неговото физическо и психическо състояние. В съдебната практика – по спорове между страните, се налага мнението, че издръжката и гледането следва да се предоставят в уговорения обем и вид (ако такъв не е изрично и конкретно уговорен в самия договор, то се отсъжда при съдебен спор обичайното за такъв вид ненеименован договор) непрекъснато и в пълен размер – независимо от възможностите (парични и времеви) на длъжника (приобретателя). В противен случай настъпва частично неизпълнение (забава) и може прехвърлителя (кредитор) да предяви съдебен иск за разваляне на договора.
Важен е моментът на прехвърляне на собствеността. Този вид договори е с „алеаторен” характер, не е известен срока за който се сключва. Нито приобретателя има представа колко дълго време ще живее прехвърлителят, за да му осигурява непрекъснато издръжа и гледане, нито прехвърлителят можа да е убеден, че до края на живота му ще бъде удовлетворен от обема и вида на грижите и издръжката които са му обещани от длъжника. Не са рядко и случаите, в които проибретателят умира преди прехвърлилият му имота(в такъв случаи неговите наследници са длъжни по закон да предоставят грижите и издръжката, в тази хипотеза, при съдебен спор, може да бъде развален договора). Приобретателят става собственик на имота в момента на подписването на договора. И при това положение той може веднага да се разпорежда като такъв – да го продава, да го дарява, ипотекира, отдава под наем и др. без да е необходимо лицето (прехвърлителя), за което се дава издръжка и гледане да е починало. Важно е да се отбележи, че прехвърлителят има възможност при сключването на договора да си запази правото на ползване върху имота, догато е жив.
Ако не е уговорено изрично в договора, следва грижите и издръжката де се дължат в същия имот – предмет на договора. Дори в договора да е записано, че приобретателят няма да отчуждава придобития имот до смъртта на прехвърлителя, то тази клауза няма правна стойност. Ето защо, под страх да не бъде продаден имотът и прехвърлителят да бъде принуден да напусне жилището (имота), е добре в договора прехрълителят ДА СИ ЗАПАЗИ правото на ползване /което е пожизнено/, защото това право ще има сила и срещу евентуални последващи приобретатели, до смъртта на отчуждителя (първоначалния собственик-прехвърлител).
ДОГОВОРЪТ ЗА ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ИЗДРЪЖКА И ГЛЕДАНЕ СЕ СКЛЮЧВА В НОТАРИАЛНА ФОРМА. Тя е форма за действителност съгласно чл.18 от Закона за задълженията и договорите.
Договорът за прехвърляне на имот слещу задължение за издръжка и гледане не е задължително да се сключва с оглед личността на приобретателя, освен ако не е уговорено изрично. В този смисъл, грижи могат да се полагат както от роднини, така и от друго лице, наето от приобретателя (гледач), на което да заплаща приобретателя, когато той е в невъзможност (работа, командировка, специални грижи и др.).
Възможно е този договор да бъде сключен и с оглед личността на приобретателя, например когато личните качества и умения на преобретателя да са от особено значение за прехвърлителя и те са били причината за сключването на договора (лекар и др.). В съдебната практика се е наложило, че договорът не е свързан с личността така тясно, че смъртта на приобретателя да води до прекратяването му.Например, ако преобретателят към момента на сключването на договора има сключен грждански брак, то имотът става съпружеска имуществена общност (по силата на закона, дори и да не фигурира в договора името на другия съпруг) и задължени за даването на издръжката и гледането са двамата съпрузи. Ако съпругът – приобретател почине преди прехвърлителя, и договорът не е сключен с оглед личността, то задълженията за издръжката и гледането следва да се поемат от преживелия съпруг. Когато обаче прехвърлителят (кредитора) почине – договорът за даване издръжка и гледане се прекратява и такива не се дължат(освобождава се преобретателя), т.к. това право не се наследява .
Развалянето на договор за прехвърляне на правото на собственост срещу задължение за издръжка и гледане се реализира по съдебен ред и има обратно действие и в този случай страните трябва си върнат това, което са получили.
В един съдебен процес изключително трудно се доказва от страна на приобретателя какво точно и каква стойност е предоставил (изпълнил) на прехвърлителя.
Винаги обаче, ако приобретателя на своя страна е прехвърлил имота на трети лица преди да се впише исковата молба за разваляне(от прехвърлителя) – той не може да си върне имота, та дори и договора да бъде развален от съда. Например ако „А“ прехвърли имота на „Б“, а „Б“ прехвърли имота на „С“, и след този момен „А“ заведе дело за разваляне на договора и впише съответно исковата молба в Службата по вписванията, то дори да бъде развален договора поради неизпълнение от страна на „Б“ – това не касае собствеността на „С“, и решението у е е непротовопоставимо. При развален договор „Б“ ще дължи връщане на паричната равностойност на имота на „А“. При хипотеза, че „Б“ няма имущество, парични възможности (дялове в търговски дружества), други имоти и движими вещи, то „А“ няма да може да събере вземането си дори и в изпълнителен процес чрез съдебен изпълнител. На практика се получава следното: „А“ нито ще възстанови собствеността си върху имота, нито ще получи паричния му еквивалент, ще изгуби още и съдебните разноски.
С други думи, „А“ ще пие една студена вода след всички сделки, съдебни и изпълнителни дела .
Адв. Румен Бонински