ИПОТЕКА ВЪРХУ ПРАВО НА СТРОЕЖ

Актуализирано: Юли 15


Правото на строеж беше изяснено в наша предходна статия. Сега искаме да Ви разясним как на практика много често се използва от строителите ипотека върху право на строеж. Сделката е известна още като ипотека върху „бъдеща вещ“. Основното предназначение на ипотеката е да даде сигурност на ипотекарния кредитор, че в един бъдещ момент неговото вземане ще може да бъде събрано от имота, който е обезпечен в негова полза. Затова и в теорията не се възприема разбирането, че може да се учредява ипотека върху бъдещи имоти, тъй като би била нищожна, поради липса на предмет. Договорът за ипотека е строго формален и законът изисква той да се сключва с нотариален акт. Изключение от това правило е учредяване на ипотека върху кораб или върху кораб в строеж – изисква се писмена форма с нотариална заверка на подписите /чл. 46, ал. 1 от Кодекса на търговското корабоплване/ . Съгласно чл. 166, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите ипотеката може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определeна парична сума. В разпоредбата на чл. 149 от ЗЗД изрично е споменато, че ипотека се учредява само върху недвижими имоти. Освен това още при действието на отменения Закон за привилегиите и ипотеките изрично е било забранено да се учредява ипотека върху бъдещи имоти /чл. 32 от отм. ЗПИ/.

Как тогава на практика се сключва договор за ипотека върху право на строеж?

Отговорът се крие в разпoредбата на чл. 60, ал. 4 от Закон за кредитните институции, съгласно която: Банката има право на законна ипотека върху недвижимите имоти и вещните права върху тях. Този закон е специален по отношение на общия Закон за задълженията и договорите. Правилото е, че специалния закон дерогира общия, т.е. прилага се ЗКИ, по отношение на банките! Икономическите отношения, както и масовото изкупуване на поземлени имот от строители, върху които да бъдат построени сгради с много самостоятелни обекти е наложило необходимостта банките да кредитират правото на строеж.

Повечето банки процедират по следния начин: учредяват ипотека върху поземления имот, заедно с учредено право на строеж върху него, като строителят представя подробен архитектурен проект, в който са индивидуализирани всички обекти, които е замислено да бъдат построени в един бъдещ момент. Разбира се в процеса на работа може да настъпят изменения. В такъв случай банката съставя нов нотариален акт, в който се описват имотите, точно както ще бъдат отразени в строителните книжа при окончателното им завършване.

Изграждане в етап „груб строеж“!

Законната дефиниция на понятието „груб строеж“ /карабина/ се съдържа в ЗУТ. Според § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. По подробно може да се запознаете с въпроса в Тълкувателно решение № 1 от 2011г. от 04.05.2012г. на ОСГ на ВКС.

Този момент – изграждането на сградата в етап „груб строеж“ е много важен! Титулярът, в полза на който е учредено право на строеж става собственик на построената сграда, т.е. в правния оборот вече има налице една изградена недвижима вещ! Ограниченото вещно право се изчерпва. То спира да съществува, тъй като вече имаме налице СОБСТВЕНОСТ на обектите. След изграждането на сградата в етап груб строеж с Акт за приемане на конструкцията (познат като акт 14) към Наредба №3 от 31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителство, по силата на приращението /съгл. чл. 92 от ЗС/ ипотеката се пренася върху построените обекти, завършени в етап груб строеж. Прехвърляне на собствеността на отделните обекти от строителя. След като сградата е завършена в етап груб строеж и правото на строеж се е реализирало, много често срещано е, когато се пристъпи до продажба на отделните самостоятелни обекти, ипотеката да се заличава по отношение на тези, които се продават. Никой не иска да си купи ипотекиран имот, строителят няма как да финансира банката без да реализира печалба, затова по този начин всички страни са удовлетворени.

Вписването на ипотека!

Вписването на ипотеки е регламентирано в Правилника за вписванията. Вписването на договорната ипотека се извършва незабавно в рамките на работния ден, по разпореждане на съдията по вписванията, в чийто имот се намира ипотекирания имот чрез подреждане на нотариалния акт за ипотека в ипотечната книга. Вписването на извършени от съдията по вписванията договорни ипотеки се извръшва служебно /чл.15, ал.1 от ПВ/. В случай, че записаният във входящия регистър акт не отговаря на изискванията на закона или е неподлежащ на вписване, съдията по вписванията се произнася с определение за отказ. Проверката, която съдията по вписваният извършва е относно това, дали представеният за вписане акт отговаря на изискванията на закона се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон /т.6 от Тълкувателно решение №7 от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС по тълк. Дело №7/2012г./. Определението за отказ се връчва на заинтересуваното лице. Отказът може да бъде обжалван пред съответния окръжен съд.

Автор: адв. Апостол Апостолов

Всички права са запазени. Адвокатско дружество Бонински, Бонинска и Апостолов.

© 2020 Proudly created by 1MiL.xyz