„Дадох 5000 евро стоп капаро и загубих парите си.“Как се стига дотам?

Имената, сумите и част от фактите са променени с цел запазване на адвокатската тайна. Казусът е базиран на реална ситуация от практиката ни.

Телефонът звънна в петък следобед.

„Адвокат Бонинска, мисля, че току-що загубих 5000 евро.“

Няколко дни по-рано клиентът беше намерил апартамент, който търсеше от месеци. Жилището му харесало. Районът бил предпочитан. Цената била в рамките на бюджета му. След разговор с брокера решил да действа бързо, за да не изпусне възможността.

Подписал договор за стоп капаро и превел 5000 евро.

До този момент всичко изглеждало напълно нормално.

Истинският проблем се появил по-късно.

Клиентът възнамерявал да закупи имота с банков кредит. Междувременно започнали преговорите по проекта на предварителен договор и снабдяването на документите за правно проучване на имота и тези, които са необходими на банката.

Оказало се обаче, че страните имат различни очаквания относно условията на сделката. Купувачът настоявал в предварителния договор да бъдат включени определени задължения, срокове, неустойки и др..

Продавачът не бил съгласен с част от тях.

Паралелно с това банката поискала допълнителни документи и уточнения.

Времето минавало.

Преговорите продължавали.

В последния ден от срока на договора страните така и не успели да постигнат съгласие по всички съществени условия на бъдещия предварителен договор. Продавачът счел, че купувачът не е изпълнил ангажимента си да подпише предварителен договор в договорения срок.

Купувачът бил убеден, че не е отказал сделката и просто се нуждае от още време, за да финализира процеса по банковото финансиране и да изясни спорните клаузи по договора.

Резултатът бил един и същ.

Сделката не се осъществила.

А спорът вече не бил за имота.

Бил за 5000 евро.

Къде всъщност беше проблемът?

Интересното е, че проблемът не беше в собствеността на имота.

Не беше в брокера.

Не беше в банката.

Не беше дори в документите на имота.

Проблемът беше в това, че договорът за стоп капаро уреждаше размера на депозита и срока за подписване на предварителен договор, но не уреждаше достатъчно ясно какво се случва, ако между страните възникнат разногласия относно условията на бъдещата сделка.

Не беше предвидено:

• какво се случва, ако купувачът използва банков кредит и процедурата се забави или ако оценката на имота е недостатъчна или ако изобщо банката откаже да приеме обезпечението;

• какво се случва, ако банката изисква допълнителни документи;

• какво се случва, ако страните не постигнат съгласие по определени съществени клаузи на предварителния договор;

• какво се случва, ако бъде изготвен проект на предварителен договор, който едната страна не приема;

• в кои случаи стоп капарото се връща и в кои случаи се задържа.

• в кои случаи продавачът е длъжен да върне стоп капарото в двоен размер.

С други думи, бил уговорен начинът на плащане, но не били уговорени най-честите причини, поради които една сделка може да не достигне до следващия си етап.

Какво всъщност представлява стоп капарото?

Стоп капарото е сума, която купувачът заплаща с цел временно „запазване“ на имота и ангажиране на продавача да не го предлага на други лица за определен период от време. Сумата зависи от цената на имота, който сте харесали, като може да варира в зависимост от предпочитанията на продавача или да бъде предложена от съответния агент на недвижими имоти.

На практика стоп капарото маркира момента, в който разговорите преминават от намерения към реални действия.

Важно е да се знае, че стоп-капарото не е уредено като самостоятелно понятие в закона. То е договорна конструкция, чието действие и последици зависят изцяло от това как е оформено писмено и какви условия са уговорени между страните.

В различните сделки стоп капарото може да има различна функция – да служи като гаранция за сериозен интерес, като част от бъдещата цена или просто като механизъм за временно спиране на продажбата.

Именно затова не съществува „универсално“ стоп капаро, подходящо за всички случаи, а документът трябва да бъде съобразен с конкретните изисквания, условия и нужди на страните по сделката.

Има сериозна разлика и дали сумата се предава, респективно документът се подписва със собственика на имота или с негов посредник, който се ангажира да договори условията, които вие предлагате.

Защо именно на етап стоп капаро възникват най-много спорове?

За купувача този етап е ключов, тъй като често се плаща преди да е извършено правно проучване на имота и продавача.

Обикновено агенциите за недвижими имоти, както и продавачите, отказват да предоставят на потенциалния купувач или на представляващия го брокер документи за имота преди да бъде заявен сериозен интерес, тоест преди да бъде платено определеното стоп капаро. Както знаем, при недвижимите имоти има динамика и купувачите често са притискани да вземат бързо решение, за да не „изпуснат“ желания имот. От една страна купувачът иска да запази имота и да не го изпусне. От друга страна продавачът иска сигурност, че насреща стои реален купувач. Междувременно започват преговори по бъдещия предварителен договор, снабдяват се документи, извършват се проверки и често се водят разговори с банки и кредитни посредници.

Точно в този период могат да възникнат множество въпроси:

✔️ Какво се случва, ако банката постави допълнителни условия?

✔️ Какво се случва, ако процедурата по кредитиране се забави?

✔️ Какво се случва, ако оценката на банката е по-ниска от договорената цена?

✔️ Какво се случва, ако продавачът и купувачът не постигнат съгласие по съществени клаузи на бъдещия предварителен договор?

✔️ Какво се случва, ако в хода на проверката бъдат установени особености, които страните не са обсъждали предварително?

Ако тези въпроси не са получили отговор още при подписването на договора за стоп капаро, впоследствие често възникват спорове относно съдбата на внесената сума.

Не са редки случаите, в които клиентът смята, че има основателна причина да не продължи сделката, а насрещната страна е убедена в точно обратното.

Тогава вече не говорим за покупка на имот.

Говорим за спор относно вече платени пари.

Защо съветваме клиентите си да мислят за кредита преди да са намерили имот?

Винаги съветваме нашите клиенти преди да започнат търсенето на конкретен имот да изпратят запитване до няколко банки – независимо дали посредством кредитен посредник или директно в банков клон – за да получат предварително одобрение или така нареченото одобрение по доходи.

Това одобрение дава не само спокойствие, но и яснота какъв бюджет да заложите при търсенето на имот.

Често се случва клиентът да изгуби месеци в търсене на имот и след като е намерил „своето място“, да се окаже, че не може да си го позволи или че ще се наложи да разчита на съдлъжник, допълнителни обезпечения или различна структура на финансиране.

Подобни ситуации невинаги водят до провал на сделката, но почти винаги водят до напрежение, допълнителни преговори и риск за вече платеното стоп капаро.

Какво да правим преди плащането на стоп капарото?

Първоначални справки за имота и/или продавача чрез предоставяне на наличната информация – адрес на имота, фирма строител, инвеститор, данни за продавача и др.

Целта е да се провери, поне първоначално, за възможни „червени флагове“ или особености, които следва да бъдат взети предвид още при изготвянето на договора за стоп капаро.

Това невинаги е възможно, разбира се.

Но в голяма част от случаите дори може да бъде снабден документът за собственост, от който да се направят важни заключения как ще продължат преговорите, какви документи ще бъдат необходими за пълното правно проучване на имота и какви клаузи следва да бъдат включени в договора за стоп капаро.

Именно на този етап често могат да бъдат предвидени механизми, които впоследствие спестяват сериозни спорове между страните.

Може ли подобен спор да бъде избегнат?

В повечето случаи – да.

Разбира се, не съществува договор, който да елиминира напълно риска от възникване на спор. Практиката ни обаче показва, че значителна част от конфликтите, свързани със стоп капарото, могат да бъдат предотвратени още преди подписването на документа.

Ключът не е в използването на готови бланки или универсални образци, а в това договорът да бъде съобразен с конкретната сделка, конкретния имот и конкретните изисквания на страните.

Всеки имот има своята история.

Всеки продавач има своите особености.

Всеки купувач има различни цели, начин на финансиране и очаквания към бъдещата сделка.

Поради тази причина винаги препоръчваме преди подписването на договор за стоп капаро да бъде направен опит за първоначално проучване на имота и продавача, както и още на този етап да бъдат идентифицирани основните въпроси, които биха могли да възникнат в хода на преговорите.

След това тези особености следва да намерят отражение в самия договор.

В зависимост от конкретния случай това може да включва клаузи, свързани с банковото финансиране, сроковете за извършване на проверки, документите, които продавачът следва да предостави, условията за сключване на предварителен договор, хипотезите, при които стоп-капарото подлежи на връщане, както и други специфични обстоятелства по сделката.

Изброените по-горе примери са само част от възможните ситуации.

Именно затова използването на стандартни бланки често се оказва недостатъчно.

Добре структурираната договорна рамка не гарантира, че спор никога няма да възникне, но значително намалява вероятността страните да се окажат в ситуация, в която тепърва съдът да тълкува каква е била действителната им воля и какво са искали да уговорят помежду си.

Най-важният въпрос не е колко е стоп капарото

Когато купувачите обсъждат договора за стоп капаро, обикновено най-много внимание се отделя на размера на сумата.

Дали да бъде 2000 евро.

5000 евро.

10 000 евро.

От практиката ни обаче знаем, че по-важният въпрос е друг:

Какво ще се случи с тези пари, ако сделката не достигне до предварителен договор?

Без ясно разписани правила стоп капарото може да се окаже трудно възстановимо, дори когато сделката не се реализира по независещи от купувача причини.

Затова правилното структуриране на стоп капарото не е формалност, а начин да се създаде контролиран и предвидим преход към следващите етапи на сделката.

Защото понякога спорът започва в деня, в който сте решили да „запазите“ мечтания имот.