Липсващи нотариални актове в Агенция по вписванията правни последици за собствениците и купувачите на имоти

Съществуват нотариални актове и други вписани документи, които не могат да бъдат открити в архива на Агенция по вписванията – Служба по вписвания София, особено когато става въпрос за актове, съставени и вписани преди 1990г. Лично ние може да потвърдим, тъй като сме получавали удостоверение от Агенция по вписвания, за липсващи от архива документи (липсва целият том „Продажби“ № CLX от 1993г.).

Архивите на Агенция по вписванията, и по-специално т.нар. „стара архива“ на Службата по вписванията в София (документи за периода 1900–1990 г.), са се съхранявали в сградата на Софийски градски. Според практикуващи юристи и специалисти по вещно право част от тези документи са липсвали още преди да бъдат преместени в сградата на Агенцията по вписвания. Причините могат да бъдат различни – непълно архивиране, технически пропуски, физическо увреждане и прочие.

Означава ли липсата на нотариален акт, че собствеността е загубена?

Категорично не.

Правото на собственост не възниква от самото вписване, а от придобивния способ – покупко-продажба, дарение, наследяване, съдебно решение, давностно владение и др. Вписването има за цел да направи правото противопоставимо на трети лица и да осигури публичност на сделките.

Следователно, ако архивният екземпляр на нотариалния акт липсва, това не води автоматично до отпадане на правото на собственост.

В случай че съхранявате оригинала на Вашия документ за собственост, но при извършена справка се установи, че същият не може да бъде открит в архива на Агенция по вписванията, препоръчително е незабавно да сигнализирате компетентните органи.

Проверката може да бъде извършена чрез т.нар. „азбучници“ – архивни регистри, в които по азбучен ред са отразени имената на страните по вписаните актове, както и основните данни за съответния нотариален акт.

Съгласно чл. 33 от Правилника за вписванията, службите по вписванията водят входящ регистър. За удостоверяване наличието на акта и част от данните относно страните по него се ползва именно този регистър. В него са вписани само частични данни, поради което не е възможно да бъде възпроизведено цялото съдържание на акта.

Ако откриете, че вашия документ за собственост липсва от архивите на Агенция по вписвания, но Вие притежавате същия в оригинал или  във входящите регистри/азбучния указател съществува информация, която е във ваша полза, това представлява сериозно основание за институционална проверка. В подобни случаи собственикът следва да подаде писмен сигнал до:

• Агенция по вписванията; 

• Министерство на правосъдието; 

• Прокуратура на Република България, когато са налице данни за евентуално престъпление. 

Наличието на оригиналния нотариален акт у собственика е от съществено значение, тъй като то позволява безспорно да се установи съдържанието на документа и да се потвърди правото на собственост. Същевременно липсата на архивния екземпляр в държавния архив е обстоятелство, което следва да бъде официално документирано и проверено, за да се предотвратят бъдещи злоупотреби.

В случай, че пазите вашия документ за собственост в оригинал (нотариален акт, договор за продажба на недвижим имот и прочие) и установите, че същият липсва в архивите на Агенция по вписвания силно препоръчително е да снабдите с удостоверение за вписвания, заличавания или отбелязвания ( т.нар. „удостоверение за тежести“) за периода, от който Вие сте собственик до момента, в който го изисквате, като за целта ще Ви трябва и схема/скица за имота. Възможно е да бъдат изискани от съдия по вписвания и допълнителни документи, като удостоверение за наследници, удостоверение за идентичност на адреса и прочие. За снабдяването може да ви съдейства адвокат или нотариус, ако сами не може да се справите.

Защо е важно да снабдите удостоверение за тежести на имота, ако установите, че документа ви за собственост липсва от архива на Агенция по вписвания, въпреки че оригинала е във Вас ?

Обществено известен факт е, че в България съществуват случаи на имотни измами. Не може да се изключи възможността недобросъвестни лица да се възползват от липсващи архивни томове или непълноти в архивите.

Какво означава това и на практика какъв риск може да създаде? 

При действащата практика повечето нотариуси извършват проверка за собственост и тежести въз основа на представените документи и електронни справки в Имотния регистър. Няма изрично нормативно задължение при всяка сделка да се удостоверява дали архивният екземпляр на конкретен стар нотариален акт е физически наличен в архивните фондове на Агенцията. Това означава, че липсата на документ в архива може да остане незабелязана, докато не бъде извършена специална проверка. Следва да се подчертае и че към момента ел. справка в ИКАР дава информация, считано от 01.01.1998г. насетне.

Кога рискът е най-голям?

Практически по-висок риск съществува при:

• необитаеми жилища; 

• наследствени имоти; 

• земеделски земи и други поземлени имоти; 

• имоти на собственици, които пребивават трайно в чужбина; 

• имоти, които не се ползват и не се наблюдават регулярно.

Какво следва да направите?

Ако установите, че документът Ви за собственост липсва от архива:

1. Подайте писмен сигнал до Агенция по вписванията. 

2. Изискайте проверка по входящите регистри и азбучниците. 

3. Снабдете се с удостоверение за тежести. 

4. Проверете за неочаквани вписвания. 

5. При съмнения за злоупотреба уведомете Прокуратура на Република България. 

6. Потърсете правна помощ. 

Липсата на нотариален акт в архива не лишава собственика от правото му на собственост, но създава необходимост от повишено внимание. Удостоверението за тежести е най-надеждният способ да се установи дали върху имота са извършени вписвания, които могат да засегнат правата на собственика и да наложат незабавни действия за защита.

Пример

Да предположим, че сте наследили поземлен имот в землището на Вашето родно място. Имотът е придобит от Вашите родители с документ за собственост от 1970 г. След наследяването Вие заминавате да живеете трайно в чужбина и в продължение на години не посещавате имота.

През 2026 г. решавате да продадете имота. При подготовката на сделката се установява, че архивният екземпляр на нотариалния акт от 1970 г. не може да бъде открит в архива на Агенция по вписванията. Същевременно Вие пазите оригинала на документа.

Оказва се обаче, че междувременно недобросъвестни лица са се възползвали от липсващ архивен том – например том „Продажби“ № CLX от 1993 г., за който има данни, че не е наличен в архива – и са използвали неистински документ, който привидно удостоверява прехвърляне на собствеността върху Вашия имот.

Въз основа на този документ е извършено вписване и имотът впоследствие е прехвърлен на трето лице.

При изваждане на удостоверение за тежести се установява, че:

• след Вашия валиден титул за собственост е вписана продажба на друго лице; 

• извършени са последващи разпоредителни сделки; 

• формално в регистрите вече фигурира друг собственик. 

Без тази проверка бихте узнали за проблема едва когато нотариусът откаже да изповяда Вашата продажба или когато възникне съдебен спор.

Защо този пример е показателен?

Той демонстрира, че:

• наличието на оригинален нотариален акт у собственика не изключва необходимостта от проверка; 

• липсващите архивни томове могат да затруднят разкриването на неистински документи; 

• удостоверението за тежести е ключов инструмент за ранно установяване на евентуални злоупотреби. 

Практически извод

Ако установите, че Вашият документ за собственост липсва от архива на Агенция по вписванията, незабавното снабдяване с удостоверение за тежести е най-разумната превантивна мярка. То може да покаже дали върху имота са вписани актове, които засягат Вашите права и налагат своевременни действия за защита.

Този проблем касае ли и купувачите на недвижими имоти?

Категорично да.

Проблемът с липсващи нотариални актове и архивни томове в Агенция по вписванията не засяга единствено настоящите собственици. Той има пряко значение и за всеки купувач, който възнамерява да придобие недвижим имот.

Какъв е рискът за купувача?

Възможно е предходен собственик да е придобил имота от лице, което не е било действителен собственик, като се е легитимирало с неистински документ. Ако такава порочна сделка е останала незабелязана, всички последващи приобретатели могат да се окажат въвлечени в съдебен спор.

В подобна хипотеза действителният собственик може да предяви иск за собственост и да поиска връщане на имота. Ако искът бъде уважен, купувачът може да бъде съдебно отстранен от имота – т.нар. съдебна евикция.

Какво представлява евикцията?

Евикцията е отстраняване на купувача от имота въз основа на влязло в сила съдебно решение, с което се признава, че правото на собственост принадлежи на трето лице.

Последиците могат да бъдат значителни:

• загуба на владението върху имота; 

• необходимост от водене на продължителни съдебни дела; 

• значителни разноски; 

• затруднения при възстановяване на заплатената цена. 

Защо стандартната проверка невинаги е достатъчна?

Обичайната проверка на нотариуса се основава на представените документи и справките в Имотния регистър. Когато определен архивен том липсва, не винаги е възможно да бъде извършена пълна проверка на съдържанието на старите актове.

Това означава, че в някои случаи е необходим по-задълбочен правен анализ на собствеността.

Какво следва да направи купувачът?

Преди покупка на имот е препоръчително да се извършат:

1. Подробен анализ на собствеността за възможно по-дълъг период назад. 

2. Проверка на всички вписвания, отбелязвания и заличавания. 

3. Снабдяване с преписи от предходните документи за собственост. 

4. При необходимост - проверка за липсващи архивни томове или документи. 

5. Анализ на риска от евентуална евикция. 

Препоръка

При сделки с висока стойност или при наличие на стари документи за собственост е разумно купувачът да възложи цялостен правен анализ на адвокат с опит в областта на вещното право.

Заключение

Липсващите нотариални актове в архива на Агенция по вписванията създават риск не само за настоящите собственици, но и за бъдещите купувачи. Задълбочената правна проверка на историята на имота е ключова мярка за предотвратяване на сериозни последици, включително съдебна евикция и загуба на придобития имот.